A elevação das taxas de juros pelo sistema bancário brasileiro está restringindo o acesso ao crédito habitacional e dificultando o uso do FGTS na compra da casa própria.
Os bancos privados, como Santander, Itaú e Bradesco, têm aumentado significativamente suas taxas, afastando o financiamento pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que permite a ligação com o uso do FGTS.
Enquanto isso, as novas medidas do Conselho Monetário Nacional buscavam ampliar o acesso ao crédito imobiliário, elevando o teto de avaliação dos imóveis elegíveis ao SFH de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões.
Alta das taxas de juros e impacto no crédito habitacional
O mercado de financiamento imobiliário no Brasil enfrenta uma encruzilhada em sua operação. De um lado, o Conselho Monetário Nacional (CMN) e o Banco Central implementaram uma nova regulamentação que visa facilitar o acesso ao crédito habitacional para a classe média, aumentando o limite de avaliação dos imóveis elegíveis. Contudo, a alta dos juros praticada pelas principais instituições financeiras, como Santander, Itaú e Bradesco, gerou efeitos adversos, restringindo o acesso ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH).
A taxa nominal de juros surge como um fator crítico. Para que um contrato permaneça dentro do SFH, o juro não pode ultrapassar 12% ao ano, somado à variação da Taxa Referencial. Entretanto, com a pressão inflacionária e os custos elevados de captação, os bancos têm aumentado as taxas, automaticamente deslocando muitos financiamentos para o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), onde não é permitido o uso do saldo do FGTS na aquisição da casa própria.
Mudanças nas regras do SFH e SFI
O recente ajuste dos tetos de avaliação para o SFH elevou o limite de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões, permitindo que uma maior gama de imóveis possa utilizar o FGTS. Contudo, a disparada das taxas de juros nos bancos privados bloqueou de fato essa possibilidade. Assim, embora as mudanças regulamentares tenham como objetivo ampliar o acesso ao crédito, na prática, a alta dos juros tem limitado o uso das novas regras.
A legislação que rege a taxa nominal de juros e o Custo Efetivo Total (CET) também se revela complexa. Enquanto o teto de 12% se aplica apenas ao juro contratual puro, custos adicionais, como seguros e taxas administrativas, podem elevar esse total, mantendo a operação dentro das normas do SFH. Dessa forma, é crítico que os mutuários negociem suas propostas de financiamento, buscando minimizar custos.
Reação do setor bancário e pleitos por revisão do teto
A inquietação no setor bancário tem crescido, principalmente diante do cenário atual de elevação contínua das taxas. A necessidade de uma revisão do teto de 12% ao ano já é tema de discussão entre as instituições financeiras e o governo. A avaliação dos bancos é de que a manutenção desse limite em meio à alta das taxas de juros poderá resultar em uma oferta de crédito habitacional drasticamente reduzida, comprometendo a expansão do mercado financeiro dessa área até 2027.
As mudanças surgem em um momento em que o Banco Central já liberou parte dos depósitos compulsórios para incentivar a originação de crédito habitacional. Porém, sem a revisão da taxa máxima, a perspectiva de retorno ao crescimento do setor permanece cinzenta. Assim, com as taxas de juros em ascensão, a situação do financiamento imobiliário exige atenção especial para buscar novas soluções viáveis tanto para os bancos quanto para os futuros mutuários.
